Tagesordnungspunkt

TOP Ö 1: Änderung des Bebauungsplanes "Raiffeisenstraße" durch Deckblatt Nr. 3 a) Behandlung der Anregungen b) Billigungs- und Auslegungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.03.2016   MGR/004/2016 
Beschluss:ungeändert beschlossen
Abstimmung: Ja: 14, Nein: 10
DokumenttypBezeichnungAktionen

Sachverhalt:

 

a)

 

Der Marktgemeinderat hat am 28.07.2015 die Änderung des Bebauungsplanes „Raiffeisenstraße“ durch Deckblatt Nr. 3 beschlossen und den Planvorentwurf am 26.01.2016 gebilligt.

 

In der Zeit vom 22.02.2016 bis 18.03.2016 fand die frühzeitige Bürgerbeteiligung nach

§ 3 Abs. 1 BauGB statt.

 

Von der Öffentlichkeit sind folgende Äußerungen und Einwendungen eingegangen:

 

 

Johanna und Konrad Stemmer, Bad Abbach;

Anträge vom 14.09.2015 und 02.03.2016

 

Von den Eheleuten Stemmer gingen folgende Stellungnahmen ein:

 

  • Im Bereich der Kühbergstraße gibt es derzeit für die großen Baugebiete

„Goldtal“ und „Kühberg“ nur eine Anbindung. Die zweite Anbindung wird für Entlastung sorgen, allerdings muss in Betracht gezogen werden, dass zusätzliche Baulücken und das Baugebiet „Kreuzspitz“ für weiteren Verkehrsdruck sorgen werden.

 

  • Direkt am Kreisel sei das bekannte Problem des Nadelöhrs vorhanden, insbesondere zu Stoßzeiten und auch in Anbetracht der nicht unwesentlichen Zahl von Schulkindern aus dem „Goldtal“ bzw. dem „Kühberg“.

 

  • Die beiden Einfahrten würden den gesamten vorhandenen Grüngürtel zerstören, da im Lageplan nur ein paar Bäume auf dem Grundstück der Hausbauer eingezeichnet sind. Ein gemeindlicher Grüngürtel kann im oberen Bereich nicht erkannt werden.

 

  • Die untere Zufahrt ist zu nahe am Kreisel. Damit ergeben sich äußerst schlechte Sichtverhältnisse, auch durch den geplanten Lärmschutz, sodass sich das Links- und Rechtsschauen gravierend erschwert.

 

  • Lt. Plan kann des Weiteren der Grundstückseigentümer des oberen Hauses (Parzelle 4) von seiner Garage aus nur rückwärts auf die Kühbergstraße fahren, ohne genügend langem Vorplatz vor der Garage.

 

  • Die vorhandene Verkehrsbelastung (20jähriges Bemühen um eine zweite Anbindung des „Goldtals“) wird also direkt dort, wo der Verkehr am stärksten ist, durch zwei zusätzliche Einfahrten die jetzt schon vorhandene Rückstauzone zum Kreisverkehr verstärken.

 

  • Es wird eine erhöhte Unfallgefahr durch die geplanten Ausfahrten direkt am Kreisel wegen der schlechten Sichtverhältnisse und des starken bisherigen und künftigen Verkehrsaufkommens gesehen.

 

  • Ein Gehweg auf der Seite der neuen Siedlung, ggf. mit Parkbuchten, die den Verkehr künstlich verlangsamen könnten, ist nicht zu erkennen, sollte hier aber unverzichtbar sein. Der Plan ist dann komplett, wenn ein Fußweg zweifelsfrei dargestellt ist.

 

  • Die Stellungnahme der Polizei entkräftet die vorgebrachte Argumentation nicht. Es werde der Eindruck vermittelt, dass man sich hinter der Stellungnahme der Polizei verstecke. Eine Gefährdungsabwägung dürfe nicht durch die Polizei erfolgen, sondern durch den Marktgemeinderat.

 

 

In der Diskussion wird Folgendes erörtert:

 

  • Es wird vorgeschlagen, die Parzellen Nrn. 1 bis 4, die über die Kühbergstraße erschlossen werden sollen, über die private Planstraße an die Anna-Maria-Koller-Straße anzubinden.

 

  • Aus dem Gremium wird angeregt, die Parzellen Nrn. 1 bis 4 über eine Zufahrt an die Kühbergstraße anzubinden.

 

 

Beschluss:

 

Der Marktgemeinderat hat die Anträge der Eheleute Johanna und Konrad Stemmer

vom 14.09.2015 und 02.03.2016 zur Kenntnis genommen.

 

Im September 2014 wurde vom Markt die Erstellung eines Verkehrskonzepts für den Bereich der Raiffeisenstraße in Auftrag gegeben.

Die erforderlichen Untersuchungen wurden vom Büro TRANSVER GmbH, München, durchgeführt und die Ergebnisse dem Marktgemeinderat am 10.02.2015 vorgestellt.

 

Die Leistungsfähigkeit der einzelnen Knotenpunkte des innerörtlichen Verkehrsnetzes wurde in sechs Qualitätsstufen eingeteilt. Für den Knotenpunkt „Regensburger Straße, Raiffeisenstraße und Kühbergstraße (Knoten 2) ergeben sich die Stufen A und B mit folgender Beschreibung:

 

„Stufe A:  Die Mehrzahl der Verkehrsteilnehmer kann nahezu ungehindert den

                 Knotenpunkt passieren. Die Wartezeiten sind sehr gering.

 

Stufe B:  Die Fahrmöglichkeiten der wartepflichtigen Kraftfahrzeugströme werden vom

bevorrechtigten Verkehr beeinflusst. Die dabei entstehenden Wartezeiten sind gering.“

 

Im Knoten 2 stellen die Qualitätsstufen im Verkehrsablauf mit A bzw. B einen funktionierenden Verkehrsabfluss dar. Selbst für die Qualitätsstufe B, die nur für die Regensburger Straße im Prognosefall 2030 zu erwarten ist, gelten geringe Wartezeiten.

 

Zusammenfassend kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass der Kreisverkehr am nördlichen Ende der Raiffeisenstraße zwar aufgrund der neuen über die Kühbergstraße erschlossenen Wohngebiete eine Mehrbelastung erfährt, welche sich allerdings nicht wesentlich auf die Verkehrsqualität im Kreisverkehr auswirkt.

 

Auch aus verkehrspolizeilicher Sicht wird klar festgestellt, dass nichts gegen die Errichtung von zwei Grundstückszufahrten, die in die Kühbergstraße münden, spricht.

Die Bedenken von Anwohnern der Kühbergstraße, dass sich aufgrund der Kreisverkehrsnähe zu den geplanten Grundstückszufahrten Rückstauungen ergeben könnten, werden aus polizeilicher Sicht nicht geteilt.

 

Der vorhandene Grüngürtel muss wegen der Schaffung eines Fuß- und Radweges, der sich in die Kühbergstraße als reiner Fußweg fortsetzt, sowie für den Bau einer Schallschutzwand, die sich ebenfalls bis in die Kühbergstraße erstreckt, zum Großteil entfernt werden.

Die Sichtverhältnisse bei den Ausfahrten sind ausreichend gegeben und entsprechen den normativen Vorgaben. Die entsprechenden Sichtdreiecke sind in der Planung zeichnerisch festgesetzt.

 

Im Übrigen darf festgestellt werden, dass sich bei den nördlich der Kühbergstraße anliegenden Grundstücken in diesem Bereich mindestens 17 Stellplätze bzw. Garagen befinden, deren Ausfahrten ebenfalls in die Kühbergstraße münden.

Mindestens sechs Stellplatznutzer davon können ebenfalls nur rückwärts ohne entsprechenden Stauraum in die Kühbergstraße einfahren.

Auch hier haben sich bis heute keine höheren Unfallgefahren bzw. größere Rückstauungen gezeigt.

 

 

Abstimmungsergebnis:

 

Anwesend:

24

Ja-Stimmen:

14

Nein-Stimmen:

10

 

 

Beschlussnummer:

411

 

 

 

Willi Knapp, Bad Abbach;

Stellungnahme vom 29.02.2016

 

  • Zwischen dem neuen Baugebiet und der Kühbergstraße bestehe ein Höhenunterschied von ca. 2 Metern. Es müssten somit bei einer Verwirklichung des Vorhabens steile und unübersichtliche Auffahrten geschaffen werden. Diese würden das Einfahren in den Verkehr risikoreich und schwierig gestalten.

 

  • Die geplante Lärmschutzwand am Kreisel behindert die Sicht auf den Verkehr zusätzlich. Erst in buchstäblich „letzter Sekunde“ würden ausfahrende Anlieger die Fahrzeuge vom Kreisel her wahrnehmen können. Unfälle wären damit vorprogrammiert. Die Kühbergstraße ist zu Stoßzeiten von den Bewohnern des „Goldtals“ und des „Kühbergs“ stark befahren. Wenn ein ausfahrender Anlieger des neuen Baugebietes nach links abbiegen will, so muss er beide Fahrbahnen queren und dies stellt somit ein noch größeres Unfallrisiko dar.

 

Beschluss:

 

Der Marktgemeinderat hat die Stellungnahme des Herrn Willi Knapp vom 29.02.2016 zur Kenntnis genommen.

 

Durch Aufschüttungen im gesamten Planungsbereich, vor allem im Bereich der zwei Zufahrten in die Kühbergstraße, wird der Höhenunterschied maximal nur noch 30 cm betragen, sodass ein Ein- und Ausfahren ohne jegliche Schwierigkeiten möglich ist.

 

Durch die geplante Lärmschutzwand kommt es zu keinerlei Sichtbehinderungen, was durch das in der Planzeichnung eingetragene Sichtdreieck jederzeit nachvollziehbar ist. Zu berücksichtigen ist ferner, dass zwischen Fahrbahnrand und geplanter Lärmschutzwand noch ein Fuß- und Radweg zur Ausführung gelangt.

 

Im Übrigen wird auf die ausführliche Abwägung zu den Anträgen der Eheleute Stemmer verwiesen.

 

 

Abstimmungsergebnis:

 

Anwesend:

24

Ja-Stimmen:

16

Nein-Stimmen:

8

 

 

Beschlussnummer:

412

 

 

 

Georg und Christine Martin;

Stellungnahme vom 22.03.2016

 

Das geplante Haus in der Nordostecke (Nr. 4) des Bebauungsplanes fügt sich in seiner Lage und Position in keinster Weise in das vorhandene Umfeld ein.

 

  • Vorhandene Topographie

Das Grundstück hat heute schon am späteren Standort des Hauses eine sehr exponierte Lage, es ist das bei weitem am höchst gelegene des ganzen Baugebietes. Trotzdem soll es um weitere ca. 2,5 m erhöht, also aufgefüllt, werden. Gegenüber dem natürlichen Geländeverlauf bildet das Kellergeschoss quasi das Erdgeschoss. Einfügen in das Umfeld würde bedeuten, dass das Erdgeschoss eines Hauses in etwa in der Höhe des natürlichen Geländeverlaufs liegt.

 

  • Harmonisches Einfügen

Für alle Gebäude in dieser Anlage sollte die vorhandene Topographie die Grundlage für die Höhenpositionierung darstellen. Dadurch ergäbe sich eine Staffelung, die schon Planungsgrundlage für das gesamte Baugebiet war. Diese Kühberg-Bebauung fügt sich städtebaulich harmonisch ein, weil die Bebauung sich an der Topographie des Hanges orientiert und keine künstlichen Eingriffe und Veränderungen vorgenommen wurden. Dies ist auch im Neubaugebiet unterhalb, in der Anna-Maria-Koller-Straße, realisiert worden, obwohl den dahinter liegenden Häusern keine Sichtbeeinträchtigung dadurch entstanden wäre.

 

  • Problem Haus 4

Im Bebauungsplan „Raiffeisenstraße“ aber soll nun das natürliche Gelände an der Nordostecke um ca. 2,5 m, also praktisch um ein ganzes Geschoss, aufgefüllt werden. Speziell das geplante Haus 4 (Höhe von 3 Vollgeschossen), das durch die Anhebung auf das Niveau der Kühbergstraße fast vollständig über das Straßenniveau herausragen wird (ca. drei Stockwerke, 8 m), steht zudem sehr nahe an der Kühbergstraße (nur ca. 2 m neben dem geplanten Gehweg und ca. 3,5 m neben der Kühbergstraße). Die nördlich der Kühbergstraße angrenzende Wohnbebauung (Kühbergstr. 1) ist ein Haus mit Erdgeschoss und Dachgeschoss. Aus den Profilen ist nicht zu erkennen, ob das geplante Haus dieses dann in der Höhe nicht sogar überragen wird. In diesem Zusammenhang wird auf die intensive Diskussion im Baugebiet des Immobilienzentrums hingewiesen und die dort eingeforderten und zugesagten Höhen- /Abstandsverhältnisse in der Goethestraße. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, inwieweit der Garagenabstand von mind. 5 m zur Kühbergstraße und die benötigten 3 m freie Sicht nach links Richtung Kreisel (§ 2 Abs. 1 GaStellV) überhaupt gegeben sind.

 

  • Überarbeitung des Bebauungsplanes

Es wird angeregt, einerseits die Erschließung des Baugebietes von der Kühbergstraße aus grundsätzlich zu überdenken und andererseits das geplante Haus in seiner Höhe um 2 m abzusenken oder den Abstand zur Kühbergstraße um 2 m zu erhöhen, damit dieses sich in das topographische Umfeld einfügt. Alternativ könnte das Haus auch noch zum Verlauf der Kühbergstraße gedreht und um ca. 1 m abgesenkt werden.

Bei geschickter Detailplanung würde dies auch keine Nachteile für Investor und künftige Nutzer darstellen. Vielleicht wäre es auch sinnvoll, die Situation vor Ort zu simulieren.

 

 

Beschluss:

 

Die Stellungnahme ist verspätet eingegangen, wird aber dennoch behandelt.

 

Der Marktgemeinderat hat die Stellungnahme der Eheleute Christine und Georg Martin vom 22.03.2016 zur Kenntnis genommen.

 

Die vorhandene Topographie des Geltungsbereiches der 3. Änderung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes beschreibt einen von Nord nach Süd abfallenden Hang mit steiler Böschung zu den angrenzenden Straßen, vor allem im Bereich der Kühbergstraße. Die Höhendifferenz zwischen Straßenniveau und Grundstück beträgt im Bereich der Böschung bis zu 3 m.

 

Für eine adäquate Erschließung der 4 Häuser an der Kühbergstraße wäre eine Positionierung der jeweiligen Erdgeschosse auf Höhe des Straßenniveaus optimal. Um die vorhandene Hangtopographie zu berücksichtigen, wurden die 4 Häuser an der Kühbergstraße 0,8 m - 1,3 m unter dem Straßenniveau situiert. So kann zum einen durch die zulässigen Straßenneigungen noch eine normgerechte Erschließung erfolgen, zum anderen wird die Höhenentwicklung für die nördlich der Kühbergstraße gelegenen Bebauungen auf ein Minimum reduziert.

 

Speziell für Haus 4 wurde die Fußbodenoberkante des Erdgeschosses mit maximal 369,75 m ü. NN ca. 1,2 m unter das Niveau der zugehörigen Doppelgarage und ca. 80 cm unter das Straßenniveau gelegt. Mit einer maximal zulässigen Wandhöhe von 9,5 m würde der höchste Punkt auf 379,25 m ü. NN liegen. Somit überragt Haus 4 nicht die gemessene Fristhöhe von 379,79 m ü. NN der Bebauung in der Kühbergstraße 1.

 

Zusätzlich zur maximal zulässigen Wandhöhe sind zum Rand des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO einzuhalten.

 

Bei einer weiteren Absenkung der Häuser an der Kühbergstraße ist eine funktionierende Erschließung nicht realisierbar. Ebenso ist eine Drehung des Hauses 4 zum Verlauf der Kühbergstraße abweichend von der Ausrichtung der restlichen Bebauung des Geltungsbereiches und der südlich angrenzenden Bebauung nicht denkbar. Einer Erhöhung des Abstandes zur Kühbergstraße bedarf es nicht, solange die maximal zulässige Wandhöhe und die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO eingehalten werden.

 

Der Einhaltung des Abstandes von 5 m zwischen der Garage und der Kühbergstraße bedarf es keiner Notwendigkeit.

 

Die geforderten 3 m freie Sicht zum Kreisel ist in § 2 Abs. 1 GaStellV nicht definiert. Vielmehr ist hier der Abstand der Garage zur öffentlichen Verkehrsfläche mit mindestens 3,00 m festgelegt.

 

Der Mindestabstand zur Kühbergstraße beträgt laut Planung 4,50 m.

 

Um die städtebauliche Situation der massiven Wandhöhe bei Haus 4 zu entschärfen, wird das oberste Geschoss im Norden zurückgesetzt.

 

 

Abstimmungsergebnis:

 

Anwesend:

24

Ja-Stimmen:

15

Nein-Stimmen:

9

 

 

Beschlussnummer:

413

 


b)

 

Beschluss:

 

Der Marktgemeinderat nimmt Kenntnis vom Anhörungsverfahren nach § 3 Abs. 1 BauGB und billigt den vom Büro PURE GRUPPE Architektengesellschaft mbH, Regensburg, ausgearbeiteten Planentwurf in der Fassung vom 29.03.2016 zur Änderung des Bebauungsplanes „Raiffeisenstraße“ durch Deckblatt Nr. 3 einschließlich der Begründung.

Die Planung ist gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.

 


Abstimmungsergebnis:

 

Anwesend:

24

Ja-Stimmen:

14

Nein-Stimmen:

10

 

 

Beschlussnummer:

414