Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „SO Finkenstraße“ (BayWa-Areal),

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.07.2013   MGR/006/2013 
Beschluss:ungeändert beschlossen
Abstimmung: Ja: 12, Nein: 11
DokumenttypBezeichnungAktionen

Sachverhalt:

 

Mit Beschluss-Nr. 812 vom 27.11.2012 hat der Marktgemeinderat die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „SO Finkenstraße“ für das Grundstück Flur-Nr. 354, Gemarkung Bad Abbach, beschlossen. Der in der Sitzung vom 09.04.2013 vorgestellte Vorentwurf wurde allerdings vom Gremium nicht gebilligt.

 

Es wird nochmals auf die einstimmige Billigung des Rahmenplanes „Raiffeisenstraße“ vom 30.10.2012 verwiesen, in dem nach ausführlicher Diskussion das BayWa-Gelände als Standort für großflächigen Einzelhandel festgesetzt wurde.

 

Auch die ISEK-Untersuchungen haben klar herausgestellt, dass der Bereich Raiffeisenstraße aus planerischer Sicht zu einem zentralen Versorgungsbereich weiter entwickelt werden sollte. Außerdem wurde festgestellt, dass sich im Vergleich zu anderen Gemeinden und Städten in Bayern für Bad Abbach mit 0,42 m² Verkaufsfläche (Nahrungs- und Genussmittel) pro Einwohner ein unterdurchschnittlicher Kennwert ergibt.

 

Es ist davon auszugehen, dass ein nicht unerheblicher Anteil der Nachfrage nach Nahrungs- und Genussmittel außerhalb von Bad Abbach gedeckt wird. Die Schaffung weiterer Verkaufsflächen wird in gewissem Umfang zu einer Verschärfung der Wettbewerbssituation führen, Konkurrenz gehört allerdings zum Geschäft. Es kann jedoch nicht Aufgabe der kommunalen Bauleitplanung sein, diesen Wettbewerb einzuschränken bzw. zu verhindern. Vielmehr erstreckt sich die Planungshoheit der Gemeinde darauf, diesen Wettbewerb zu steuern, d.h. festzulegen, wo bzw. an welchen Standorten dieser Wettbewerb stattfinden soll.

 

Die „Höhere Landesplanung“ bei der Regierung von Niederbayern vertritt ebenfalls die Auffassung, dass eine Erweiterung der Verkaufsfläche durch einen Vollsortimenter zu keinem Verdrängungswettbewerb in Bad Abbach führen wird, was allerdings bei der Ansiedlung eines weiteren Discounters der Fall wäre. Deswegen hat die Regierung für einen neu anzusiedelnden Markt eine Verkaufsfläche von 1.650 m² genehmigt.

 

Zum Vergleich nachfolgend die Verkaufsflächen, die damals für den neuen EDEKA-Markt festgesetzt wurden:

 

1.600,00 m² für den Verbrauchermarkt (Lebensmittel und non-food-Artikel) und

   400,00 m² für den Getränkemarkt.

 

Die zur Abstimmung und Abklärung noch offenen Punkte werden von den einzelnen Fachplanern eingehend erläutert:

 

1)    Grundzüge des Bebauungsplanes
Herr Fritz Bauer vom Büro KomPlan erläutert dem Gremium ausführlich den Bebauungsplanentwurf für das Grundstück Fl.-Nr. 354 der Gemarkung Bad Abbach. Als Art der baulichen Nutzung ist ein „Sondergebiet Einzelhandel zur Errichtung eines Lebensmittelvollsortimenters mit Tankstelle“ vorgesehen. Die maximale Verkaufsfläche beträgt 1.650 m².

2)    Zusätzliche Linksabbiegespur für die Finkenstraße, Fußwegverbindung vom geplanten Markt bis zur Bushaltestelle gegenüber dem Shopping-Center, Verlegung der Bushaltestelle Richtung Westen zum Planungsareal

Herr Hermann Lichtenecker vom Verkehrsplanungsbüro Lichtenecker & Spagl führt aus, dass im Bereich der Raiffeisenstraße ca. 6.000 bis 8.000 Fahrzeuge täglich gezählt werden. Die Straßenbreite mit 7,50 m entspricht den Vorgaben für die bestehende Straßenklasse als Staatsstraße.

Die Verkehrsplanung sieht vor, dass die Finkenstraße künftig nicht mehr für den Zu- und Abfahrtsverkehr genutzt wird. Die Anlieferungen für den Markt erfolgen nur noch über die Staatsstraße. Dies stelle eine Verbesserung und somit eine Entlastung der Anlieger gegenüber der bisherigen Situation dar, da die BayWa bisher nur über die Finkenstraße angefahren werden konnte.

Durch die mit dem Staatlichen Bauamt abgestimmte Linksabbiegespur kann in diesem Bereich nun auch eine Querungshilfe realisiert werden, die auch zu einer Geschwindigkeitsreduzierung führen wird.

Weiterhin wird um das Gelände ein 1,50 m breiter Gehweg von der südwestlichen Ecke des Grundstückes bis zur Querungshilfe bei der Einfahrt angelegt.

Eine Verlängerung bzw. die Anlage einer weiteren Linksabbiegespur in die Finkenstraße ist für die Erschließung des Bebauungsplangebietes nicht notwendig. Im Übrigen wurde vom Staatlichen Bauamt die Anlage einer weiteren Linksabbiegespur nicht befürwortet.

Die Weiterführung des Fußweges bis zur südlichen Bushaltestelle beim Shopping-Center sei nicht sinnvoll, da zum einen für den Fußweg das Einzugsgebiet südlich des Weges fehle und zum anderen der Fußweg in den Außenbereich führen würde. Außerdem fehle die entsprechende Straßenbeleuchtung. Im Übrigen sei nördlich der Staatsstraße ein selbstständiger und beleuchteter Fußweg vorhanden.

Die Verschiebung der Bushaltestelle nach Westen ist auf Grund der Ausführungen des RVV (TOP 1 der Sitzung) nicht sinnvoll, da sich das Planungsareal genau in der Mitte zwischen zwei Bushaltestellen befindet und die Entfernung zu jeder Bushaltestelle ca. 200 m beträgt. Im Übrigen würde das Verschieben der Bushaltestelle nach Westen längere Strecken für die Bewohner des Goldtales bedeuten.

3)    Prüfung weiterer Einzelhandelsnutzungen mit entsprechendem Branchenmix

Herr Frank Schellenberg von der Fa. Auer Grundbesitz GmbH erläutert dem Gremium, dass die BayWa-Tankstelle auf jeden Fall erhalten werden soll. Der Markt Bad Abbach hat in den Jahren 2001 bis 2013 einen Einwohnerzuwachs von 1.524 Personen zu verzeichnen. Eine weitere Wohnbebauung sei auf dem Gebiet des Busunternehmens Watzinger und entlang des Gutenbergringes zu erwarten.

Die derzeitige Verkaufsfläche bei Nahrungsmitteln sei mit 0,42 m²/Einwohner unterdurchschnittlich.

Das Bebauungsplangebiet habe eine Gesamtfläche von 8.928 m², nach Abzug der Tankstelle und der Zufahrt verbleiben noch 7.926 m². Auf Grund des ungünstigen Zuschnittes und der Hanglage sei eine Bebauung nicht ganz einfach.

Herr Schellenberg teilt mit, dass von den Firmen Lidl und Penny keine Anfragen vorliegen. Von den Drogeriemarktbetreibern Müller und Rossmann, der Bekleidungskette Vögele, den Schuhfilialisten Reno und Deichmann lägen Absagen vor.

Damit sei auf dem Gebiet kein nachhaltiger Branchenmix möglich.

4)    Befürchtung eines Verdrängungswettbewerbes (Schutz der vorhandenen Betriebe und des bestehenden Wochenmarktes)

Der vorhandene EDEKA-Markt habe eine Verkaufsfläche von 2.000 m², der  geplante REWE-Markt dagegen nur eine Fläche von 1.650 m².

Die beiden bestehenden Wochenmärkte am Dienstag und Freitag in der Ortsmitte werden überwiegend von Direkterzeugern beschickt und von deren Stammkunden genutzt. Eine Gefährdung dieser beiden Wochenmärkte ist daher nicht zu befürchten.

Die Fa. Auer Grundbesitz GmbH bietet hierzu an, 50 % der Standgebühren der Marktbeschicker für den Zeitraum von zwei Jahren zu übernehmen.

Durch die unterdurchschnittliche Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich bestehe ein Abfluss der Kaufkraft vor allem nach Pentling, die durch die geplante Ansiedlung des REWE-Marktes reduziert werden kann. Weiterhin werden durch den REWE-Markt ca. 50 Arbeitsplätze geschaffen. Abschließend sei darauf verwiesen, dass in Regenstauf seit Jahren eine Koexistenz von EDEKA und REWE bestehe.

5)    Überprüfung der Anliefersituation mit den daraus resultierenden Immissionen zum bestehenden Wohngebiet „Hebberg“

Herr Ziermann vom Büro IFB Eigenschenk GmbH führt aus, dass die bestehende Wohnbebauung südlich der Finkenstraße schützenswert sei.

Der „Schall-Ist-Bestand“ wurde daher aufgenommen und die zu erwartenden künftigen Schallquellen in die Berechnung mit eingestellt (Frühanlieferung, Lüftungsanlagen, Parkplatz).

Die Anforderungen der TA Lärm werden durch die Errichtung einer drei Meter hohen Lärmschutzwand im östlichen Bereich, die sich nach Westen hin auf zwei Meter reduziert, und durch die Schaffung einer schallgedämmten Anlieferrampe (sog. Docking-Station) eingehalten.

 

In der ausführlichen Diskussion werden folgende Themen erörtert:

 

  • Der aus dem BayWa-Areal abfließende Verkehr in die Staatsstraße wird wohl nach Westen weit höher sein als nach Osten. Die Planung basiere auf den aktuellen Vorgaben der Forschungsgesellschaft Straßenbau und stelle einen leistungsfähigen Knoten dar, der für die zu erwartenden Verkehrsverhältnisse ausreichend bemessen ist.
    Auf Nachfrage wird mitgeteilt, dass die notwendigen Flächen für die Realisierung der Linksabbiegespur und des Fußweges vom Investor bereitgestellt werden.

  • Die weitere Linksabbiegespur zur Finkenstraße ist in die Planung nicht aufgenommen worden, da das Staatliche Bauamt diese Maßnahme nicht für notwendig bzw. sinnvoll erachtet.

    Im Übrigen hätte der Markt Bad Abbach die Kosten für diese Linksabbiegespur in voller Höhe selbst zu tragen, da diese für die Erschließung des Bebauungsplangebietes nicht notwendig sei.

  • Die vorbildlichen Vorplanungen und die detaillierten Ausführungen sollten Grundlage für die weitere Entwicklung des Bebauungsplanes sein. Zwar sei Konkurrenz für die bestehenden Betriebe „anstrengend“, werde sich aber positiv für die Kunden auswirken. Weiterhin werde in naher Zukunft weiterer Wohnraum zur Verfügung gestellt. Die Versorgung der Bevölkerung müsse daher gesichert und ein Kaufkraftabfluss aus Bad Abbach verhindert werden.

  • Von Teilen des Gremiums wird keine Notwendigkeit eines weiteren Lebensmittelmarktes gesehen. Eine zielgerechte Entwicklung solle auf andere Weise erfolgen. Die bestehenden Flächen sollen für eine andere Entwicklung zurückbehalten werden.

  • Die Errichtung eines weiteren Marktes könne keine Kaufkraft nach Bad Abbach bringen, da viele Einwohner in Regensburg arbeiten und auch dort ihre Einkäufe erledigen.

  • Die Berechnung der Stellplätze wird hinterfragt. Dem wird entgegnet, dass die Anzahl der Stellplätze den aktuellen Vorschriften entspreche. Dies wird aber im Bebauungsplanverfahren nochmals geprüft.

  • Durch die Ansiedlung eines weiteren Vollsortimenters ergeben sich für die Kunden Vorteile, da der bestehende EDEKA-Markt zu stark frequentiert ist.

  • Der Fußweg südlich der Staatsstraße wird trotz des gegensätzlichen Sachvortrages für notwendig erachtet.

  • Das schwierige Gelände (Höhenunterschied von 5,5 m) wird Thema im Rahmen der Detailplanung.

  • Die Konzentration des Einzelhandels an der Raiffeisenstraße wird kritisch hinterfragt. Im südlichen Bereich von Bad Abbach gäbe es keinerlei Einkaufsmöglichkeiten. Es sollte eine Ansiedlung südlich des „Sondergebietes II“ (SO II) angedacht werden.

  • Der Markt Bad Abbach habe eine Verpflichtung für die Schaffung eines Branchenmixes, der durch die vorliegende Planung nicht gegeben ist.

  • Das BayWa-Grundstück ist derzeit als „Gewerbegebiet“ festgesetzt. Durch die vorgesehene Umwidmung ergeben sich positive Ansätze für die künftige Entwicklung.

  • Aufgabe des Marktes Bad Abbach kann es nicht sein, den bestehenden EDEKA-Markt zu schützen. Ein Branchenmix im Bereich des BayWa-Geländes sei wohl nicht möglich.

 


Beschluss:

 

Der Marktgemeinderat nimmt Kenntnis vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan „SO Finkenstraße“ und billigt den vom Ing.-Büro KomPlan, Landshut, ausgearbeiteten Entwurf in der Fassung vom 02.07.2013.

Die Verwaltung wird beauftragt, das entsprechende Bauleitplanverfahren durchzuführen.

 


Abstimmungsergebnis:

 

Anwesend:

23

Ja-Stimmen:

12

Nein-Stimmen:

11

 

 

Beschlussnummer:

904